Сужаем круг соседей

На самом деле в новых домах уже и первые этажи не являются чем-то отталкивающим. Потому что фактически они являются вторыми, так как на настоящем первом этаже сегодня располагаются различные торговые точки.

Но в старом фонде первый этаж, пожалуй, остается критерием, серьезно влияющим на стоимость объекта. Первый этаж в старых хрущевках и брежневках – это «проходной двор»: если не заняться звукоизоляцией квартиры как следует, можно будет слышать всех, кто входит в подъезд.

Еще одна проблема – наличие тут же подвала (не во всех домах подвал сухой). Многие жильцы сталкиваются с затоплениями и ужасными запахами. Помимо этого, окна квартир на первых этажах необходимо зарешечивать, а саму квартиру ставить под охрану, ибо первые этажи – находка для грабителя.

Однако и у первых, и у последних этажей есть существенный плюс: меньше соседей! Но даже и в этом смысле последние этажи выигрывают: ведь чаще всего нам мешают соседи сверху, особенно если у них маленькие дети, в квартире живет большая собака или сами соседи любят ходить по паркету на каблуках ранним утром, а то и после полуночи (например, у меня именно такая соседка).

Последний этаж может стать проблемой, пожалуй, в двух случаях: если у дома протекает крыша и если это дом без лифта (а вы не намерены заниматься спортивной ходьбой). Во всех прочих случаях, на мой взгляд, больше преимуществ.

Во-первых, есть шанс стать владельцем части чердака и сделать квартиру двухуровневой с выходом на крышу (если это позволяет само здание и получено разрешение от соседей). Если постараться – можно найти и купить готовую мансардную квартиру (об этом «Собственник» уже писал). Правда, надо помнить, что квартиры под самой крышей сильно нагреваются на солнце летом, а зимой промерзают, если не озаботиться внутренним микроклиматом.

И все же, в качественных проектах жилье на последних этажах – всегда шик. Его любят называть пентхаусами, даже если речь не идет о высотном доме. Но в любом случае это будет квартира с хорошими видовыми характеристиками, с панорамным остеклением. Такие квартиры могут быть даже многоэтажными – например, как в «Алых Парусах» (пентхаус «Цезарь» имеет шесть этажей!).

А в ЖК «Город яхт» на Ленинградском шоссе, 37 пентхаусы напоминают отдельно оборудованные особнячки, водруженные на плоскую крышу этого комплекса (всего таких сооружений на крыше – 6). Хотя дом тоже не является высотным – в нем максимум 11 этажей. Средняя цена 1 кв. метра в этом ЖК превышает 200 тыс. рублей.

Но элитное жилье - особая категория, там нет тех проблем, которые преследуют собственников «стандартного» жилья.

Предложение и цены

Для наглядности, сравним объем предложения квартир в старом фонде, соответственно, на первых и последних этажах, а также сравним цены и арендные ставки.

В выборку попали наиболее ликвидные квартиры – «однушки» в пешей доступности от метро (округ не ограничивался), площадью 30-45 кв. метров (таким образом мы отсекли случайно попадающие в выборку гаражи, комнаты или малогабаритки).

Так, согласно данным Базы Sob.ru, в продажу предлагается 631 квартира на первом этаже, цены начинаются от 4,3 млн рублей, самое дорогое предложение – 14 млн.

На последних этажах (мы рассматривали 5-ти, 9-ти и 12-тиэтажные дома) цены стартуют также от 4,3 млн. рублей и предложений существенно меньше – 518. Цены достигают 55,5 млн рублей.

Наличие большего количества в продаже квартир на первых этажах подтверждает тот факт, что от них чаще стремятся избавиться. «В тех домах, где первые этажи действительно первые (без цокольных этажей и полуподвальных помещений), квартиры на первых этажах действительно пользуются пониженным спросом. В целом можно говорить, что они процентов на 10-15 дешевле, чем квартиры, расположенные на более высоких этажах», - комментирует Константин Барсуков, заместитель генерального директора «Релайт-Недвижимость».

А вот что касается аренды, то ставки почти одинаковые! И на последних, и на первом этажах квартиры в пешей доступности от метро сдаются по цене от 24 тыс. рублей в месяц. Ставки могут достигать 50-55 тыс. рублей! То есть на стоимости аренды этаж практически никак не сказывается – больше влияет качество ремонта и местоположение дома. Впрочем, заявленные арендодателями ставки - не конечные, всегда есть место для торга. По словам Константина Барсукова, в действительности квартиры на первых этажах, а также на последних в домах без лифтов сдаются на 10-15% дешевле рынка.

Но чаще всего арендаторы руководствуются выбором района (ближе к работе, к метро и т.п.), кроме того, такую квартиру всегда можно поменять на другую и переехать. С покупкой дело всегда обстоит серьезнее, и тот, кто покупает «первый этаж», осознает, что если это и не навсегда, то как минимум надолго. Поэтому и возникает дисконт.

Так что, если вы задумались о покупке с целью сдачи квартиры в аренду, - можно выбирать и первый этаж. При прочих равных условиях это будет выгоднее для вас. Как видно из таблицы, выгоднее будет купить 1-комнатную квартиру на первом этаже 12-этажного дома: можно сторговать до 200-300 тысяч рублей экономии. Но надо помнить о том, что для успешной и быстрой сдачи в аренду такого жилья придется потратиться на хороший ремонт, решетки на окнах, а также, возможно, и охранную сигнализацию, а еще убедить соседей поставить кодовый замок в подъезде (если таковой отсутствует).

А еще из квартиры на первом этаже можно сделать магазин, офис и даже гостиницу. Все зависит от предпочтений.

Всё таки мы решили поставить межкомнатные двери и интерьер сразу стал другим.
Дачный участок очень большой, так что газонокосилка Mega 4720 XAS нам очень пригодилась.

Двадцать тысяч – не деньги

Так, психологически комфортная ставка в 20 тысяч рублей за съем однокомнатной квартиры – сегодня это уже скорее подмосковный уровень аренды. Снять за такие деньги квартиру в Москве в пешей доступности от метро (в пределах 15 минут ходьбы, а все мы понимаем, что это редко соответствует действительности), да еще на длительный срок - сегодня довольно проблематично, если не сказать невозможно.

В Базе Sob.ru нашлось всего 26 предложений однокомнатных квартир со ставкой в диапазоне 18-20 тыс. рублей. Из них уже многие представляют собой сезонные предложения: «с марта по октябрь», «на полгода» – с такими пометками сдается пять квартир. Можно отсечь также объявления совсем без описаний (фактически пустые - 2), дублированные (3) и с заниженной ставкой (квартира на Комсомольском проспекте) – останется всего 15 предложений.

В основном эти квартиры расположены возле метро «Алтуфьево», «Сходненская», «Планерная», на «Южной» или «Пражской», на «Бунинской аллее» (Бутово). Наиболее адекватными в соотношении «цена-качество» выглядят, конечно, квартиры с «бабушкиным» ремонтом. Но есть и «евро» с заманчивыми призывами «Суперквартира! Срочно!» - то есть с явными признаками «заманух» и нуждающиеся в проверке.

А вот в Подмосковье за 18-20 тыс. рублей можно выбирать уже из 792 предложений! Либо довольствоваться комнатой в Москве: в Базе Sob.ru в этом диапазоне предлагается 525 вариантов комнат!

Таким образом, «однушка» за лакомую «двадцаточку» в Москве давно стала дефицитом.

Выгодные «трешки»

Более того, по данным компании «Миэль-Аренда», в марте ставки перевалили за другую психологическую отметку в 30 тысяч рублей! «По состоянию на начало марта 2012 года средняя стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса составила 31,1 тыс. руб., двухкомнатных – 38,3 тыс. руб., трехкомнатных – 45,5 тыс. руб.», – прокомментировала Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда». Самым дешевым округом для поиска доступных арендных квартир традиционно остается ЮВАО: здесь средние ставки колеблются на уровне 29,2 тыс. рублей за однокомнатную квартиру.

При этом, по сравнению со ставками в марте 2011 года, среди однокомнатных квартир сильнее всего подорожала аренда в том же ЮАО (на 15,5%), среди двухкомнатных – в ЮЗАО (ставки выросли за год на 17%), трехкомнатных – в САО и ЮЗАО (на 34% и 23% соответственно). Таким образом, сдача «трешки» за прошедший год стала наиболее прибыльной для арендодателей.

Также из интересных сопоставлений: год назад «трешку» в САО можно было арендовать за 33,8 тыс. рублей, а сегодня за 34,5 тыс. – только «однушку», но зато в центре. Причиной тому – высокий спрос на квартиры. Спрос превышает предложение во всех сегментах аренды, нарасхват идут все квартиры с арендной ставкой вплоть до 3 тыс. долларов (около 84 тыс. рублей).

Что за квартиры?

Итак, даже если такие ставки и кажутся приличными, все равно приходится признать, что такова сегодня стоимость аренды квартир экономкласса. Но, если учесть, что по одинаковой стоимости предлагаются квартиры самые разные (в том числе и рядом с метро, и в 15 минутах ходьбы от него, с хорошим ремонтом и не очень, на юге и западе Москвы и так далее) – каждый арендатор может выбрать для себя.

Арендодателю же не стоит забывать, что экономкласс сегодня вовсе не означает, что можно сдать за 30 тысяч квартиру после пожара в 10 минутах езды от метро «Красногвардейская».

«Арендаторы квартир экономкласса прежде всего ограничены своими финансовыми возможностями, но, тем не менее, выбирают жилье, пригодное для жизни, - говорит Мария Жукова. - И хотя вкусы и приоритеты у людей разные, в общем можно предложить следующий рейтинг важных вещей:

• приличная сантехника (в старых домах текущие краны и трубы – наследство советских времен, от которого следует избавиться перед сдачей квартиры в аренду);
• достаточное количество спальных мест;
• наличие в квартире крупногабаритной бытовой техники: холодильник, стиральная машина и пр.».

Отсутствие этих необходимых вещей дает серьезный повод для торга. Тогда как сам по себе дорогой ремонт может прибавить к арендной ставке всего лишь около 10%: то есть, например, «однушка» в Алтуфьево, Медведково или на Планерной с обычной отделкой может сдаваться за 27-29 тыс.рублей, а с ремонтом «под евро» - за 30-32 тыс. рублей, но никак не за 40-43 тыс. рублей, хотя и такие ставки тоже встречаются.

У подруги день рождения. И мы решили скинуться и купит в фирме Плеяна купить профессиональную косметику для неё. Думаю, что она будет очень рада.
Всю мебель для ребёнка мы купили и выбираем детские ночники в тон к обоям.